Immobilienverkauf in Spanien als Nichtresident: 3-%-Einbehalt und Modelo 210
Verkauft ein Nichtresident eine Immobilie in Spanien, muss der Käufer grundsätzlich 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und an die spanische Steuerbehörde abführen. Dieser Betrag ist eine Vorauszahlung und nicht automatisch die endgültige Steuer.
Der Käufer behält 3 % ein
Nach Angaben der AEAT muss der Erwerber einer spanischen Immobilie von einem nichtresidenten Verkäufer 3 % der vereinbarten Gegenleistung einbehalten. Die Einzahlung erfolgt durch den Käufer über Modelo 211.
Der Verkäufer berechnet anschließend den tatsächlichen Gewinn
Die endgültige Steuerposition richtet sich nach dem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Der 3-%-Einbehalt wird bei der entsprechenden Modelo-210-Erklärung auf die Steuer angerechnet.
Eine Erstattung kann möglich sein
Übersteigt der Einbehalt die tatsächlich geschuldete Steuer, kann der Verkäufer grundsätzlich die Erstattung des Überschusses beantragen. Deshalb sollte der Nachweis über Modelo 211 sorgfältig aufbewahrt werden.
Vor dem Notartermin vorbereiten
Steuerwohnsitz, Eigentumsquoten, Erwerbsunterlagen, nachweisbare Investitionen und die erwartete Einbehaltung sollten vor Abschluss zusammengestellt werden. Das erleichtert die spätere Erklärung erheblich.
FAQ
Sind 3 % der endgültige Steuersatz?
Nein. Die 3 % sind eine Vorauszahlung bzw. Einbehaltung. Die endgültige Steuer wird anhand des steuerpflichtigen Gewinns berechnet.
Wer reicht Modelo 211 ein?
Der Käufer führt die Einbehaltung mit Modelo 211 ab und sollte dem Verkäufer den entsprechenden Nachweis geben.
Kann ein Teil der 3 % zurückerstattet werden?
Ja, wenn der einbehaltene Betrag über der endgültigen Steuer liegt, kann der Überschuss im Rahmen des Steuerverfahrens erstattungsfähig sein.
Offizielle Quellen
- AEAT — Modelo 210 and filing rules
- AEAT — 2026 changes to Modelo 210
- AEAT — Property income for non-residents
- AEAT — 3% withholding on sale by a non-resident
- AEAT — General IRNR tax rates
Amtliche Regeln und Formulare können sich ändern. Quellen für diese Fassung geprüft am 30. Oktober 2026.